NUSANTARANEWS.co, Medan — Membiarkan sertifikat tanah tetap atas nama orangtua yang telah meninggal dunia bukan sekadar urusan menunda administrasi, melainkan menabung risiko hukum yang fatal.
Di tengah kompleksitas agraria saat ini, kepastian subjek hukum atas tanah menjadi keharusan guna menghindari sengketa antar-ahli waris hingga hambatan transaksi finansial.
Secara regulasi, Pasal 42 Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah mewajibkan pendaftaran peralihan hak karena pewarisan. Tujuannya agar data pada buku tanah dan sertifikat sesuai dengan kondisi riil pemegang hak saat ini.
Kepala Biro Hubungan Masyarakat (Humas) dan Protokol Kementerian ATR/BPN, Shamy Ardian, menegaskan pentingnya validasi ini.
“Kementerian ATR/BPN menyediakan informasi persyaratan yang mudah diakses masyarakat melalui aplikasi Sentuh Tanahku agar proses ini tidak lagi dianggap menyulitkan,” ujarnya.
Risiko Hukum
Setidaknya ada empat kerugian besar jika ahli waris enggan melakukan balik nama:
1.Stagnasi Transaksi
Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) secara hukum dilarang menerbitkan Akta Jual Beli (AJB) jika pemilik yang tertera di sertifikat sudah meninggal dunia.
Tanah tersebut “terkunci” secara administratif hingga proses balik nama waris tuntas.
2.Agunan Bank Tertolak
Perbankan menerapkan asas prudensial yang ketat. Tanpa sertifikat atas nama debitur yang sah, tanah warisan tidak memiliki nilai tawar sebagai agunan kredit.
3.Bom Waktu Sengketa
Berdasarkan Pasal 830 KUH Perdata, hak memang beralih saat pewaris wafat. Namun, tanpa pencatatan resmi, pembagian porsi antar-ahli waris menjadi bias, yang seringkali berujung pada gugatan hukum atau pemblokiran sertifikat oleh pihak lain.
4.Kerawanan Penguasaan Fisik
Pihak ketiga atau salah satu ahli waris bisa saja mengklaim penguasaan fisik secara sepihak jika status administrasi masih menggantung.
Hapus Pajak Waris untuk Ahli Waris Langsung
Satu hal yang kerap menjadi momok masyarakat dalam mengurus balik nama adalah biaya pajak. Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 34 Tahun 2016 adalah aturan “induk” yang mengatur tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan.
Pasal 4 ayat (1) huruf d menyebutkan secara eksplisit bahwa orang pribadi yang melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan karena warisan dikecualikan dari kewajiban pembayaran atau penyetoran Pajak Penghasilan (PPh). Kemudian Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 37/PMK.03/2017. Aturan ini merupakan peraturan turunan yang menjelaskan tata cara pengecualian pembayaran PPh tersebut. Pasal 2 ayat (3) huruf c: Menegaskan kembali bahwa pengalihan hak karena waris dikecualikan dari PPh.
Untuk mendapatkan pembebasan ini, ahli waris harus mengajukan permohonan Surat Keterangan Bebas (SKB) PPh ke Kantor Pelayanan Pajak (KPP) dengan melampirkan Surat Keterangan Waris (SKW).
Selanjutnya, Undang-Undang (UU) Nomor 7 Tahun 2021 tentang Harmonisasi Peraturan Perpajakan (UU HPP). Dalam UU HPP ini posisi warisan dipertegas dalam klaster Pajak Penghasilan.
Pasal 4 ayat (3) huruf b menyebutkan bahwa harta hibahan yang diterima oleh keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat, serta warisan, dikecualikan dari objek pajak penghasilan selama tidak ada hubungan dengan usaha, pekerjaan, kepemilikan, atau penguasaan di antara pihak-pihak yang bersangkutan.
Meski PPh dibebaskan, ahli waris tetap diwajibkan membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) Waris kepada Pemerintah Daerah, yang nilainya biasanya jauh lebih rendah karena terdapat Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) yang lebih besar khusus untuk kategori waris.
Prosedur dan Syarat Dokumen
Proses dimulai dengan verifikasi berkas di Kantor Pertanahan (Kantah). Beberapa dokumen utama yang harus disiapkan antara lain:
*Sertifikat Asli Hak Atas Tanah.
*Surat Keterangan Waris (SKW) atau Akta Wasiat Notariel. *Fotokopi KTP dan KK seluruh ahli waris. *Bukti bayar BPHTB Waris dan bukti lunas PBB tahun berjalan. *Formulir permohonan dan surat pernyataan tanah tidak dalam sengketa.
Lama proses di Kantor Pertanahan umumnya memakan waktu 5 hari kerja setelah berkas dinyatakan lengkap dan tuntas divalidasi.
Dengan sertifikat yang sudah balik nama, posisi hukum ahli waris menjadi absolut sehingga aset tersebut siap digunakan sebagai modal usaha maupun dipindahtangankan secara sah, seperti dikutip dari kompas.com, Kamis (26/3/2026) malam.
(KTS/rel)
